Konventionelles Darlehen vs. FHA-Darlehen

Hauskäufer, die eine Anzahlung von weniger als 10% des Verkaufspreises eines Eigenheims vornehmen möchten, sollten beides bewerten FHA-Darlehen und konventionelle Kredite. Ein FHA-Darlehen ist für Personen mit niedrigen Kreditwürdigkeiten einfacher zu erwerben und erfordert nur 3,5% für die Anzahlung. Der Nachteil eines FHA-Darlehens ist die teure Hypothekenversicherung, die sowohl im Voraus als auch in monatlichen Raten gezahlt wird. Konventionelle Kredite sind insgesamt günstiger, erfordern jedoch eine gute Bonität. Eine Hypothekenversicherung kann auch für herkömmliche Kredite erforderlich sein, wenn eine Anzahlung unter 20% liegt. Die Preisgestaltung hierfür ist jedoch in der Regel besser als für FHA-Kredite.

Berücksichtigen Sie beim Vergleich der Zahlen für beide Optionen die Hypothekenversicherungszahlungen, die in jedem Szenario erforderlich sind.

Vergleichstabelle

Vergleich zwischen konventionellem Darlehen und FHA-Darlehen

Konventionelles Darlehen	FHA-Darlehen
Grenzen	417.000 US-Dollar für angrenzende Staaten, D. C. und Puerto Rico; $ 625.500 in Alaska, Guam, Hawaii und den Amerikanischen Jungferninseln. Kredite mit hohen Kosten können bis zu 625.500 USD und bis zu 938.250 USD steigen.	271.050 US-Dollar für Gebiete mit niedrigen Wohnkosten. Darlehen für Gebiete mit hohen Kosten können bis zu 625.500 US-Dollar betragen.
Erforderliche Kreditpunktzahl	620 oder höher, aber die Anforderungen variieren je nach Kreditgeber.	Mindestpunktzahl von 580 für eine Anzahlung von 3,5%. Personen mit Werten unter 580 müssen eine Anzahlung von 10% leisten.
Anzahlung	20% werden empfohlen. Eigentumswohnungen erfordern oft 25%. Alles unter 20% erfordert eine private Hypothekenversicherung.	3,5% für diejenigen, die sich qualifizieren. 10% für Risikokreditnehmer.
Kosten	Gründungsgebühren, Anzahlungen, Hypothekenversicherung, Punkte und Bewertungsgebühren.	Hypothekenversicherungsprämie (1,75%), laufende Jahresbeiträge (1,35% bei Mindestanzahlung).
Hypothekenversicherung	Nur erforderlich für Einzelpersonen, die eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Verkaufspreises der Immobilie beträgt.	Erforderlich für alle FHA-Darlehen.

Inhalt: Konventionelles Darlehen gegen FHA-Darlehen

• 1 Was ist ein konventioneller Kredit??
• 2 Was ist ein FHA-Darlehen??
• 3 Berechtigung
  • 3.1 Anspruch auf konventionelle Kredite
  • 3.2 Anspruch auf FHA-Darlehen
• 4 Hypothekenversicherung
  • 4.1 Preise für die Hypothekenversicherung
• 5 Abschlusskosten
• 6 Angenommene Darlehen
• 7 Vorfälligkeitsentschädigungen
• 8 Annahme
• 9 Vor- und Nachteile
• 10 Beliebtheit
• 11 Referenzen

Was ist ein konventioneller Kredit??

Konventionelle Kredite werden von keiner Regierungsbehörde garantiert, entsprechen jedoch im Allgemeinen den von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Richtlinien. Nachdem ein Kreditgeber Darlehen an einen Kreditnehmer vergeben hat, der ein Haus kaufen möchte, verkauft der Kreditgeber den Kredit normalerweise entweder an Fannie Mae oder an Freddie Mac. Aus diesem Grund müssen die Kreditgeber sicherstellen, dass die Kreditnehmer die Kreditrichtlinien von Fannie und Freddie einhalten.

Es gibt zwei Arten von herkömmlichen Darlehen: konform und nicht konform. Konforme Kredite entsprechen den Richtlinien von Fannie und Freddie und sind für Beträge von weniger als 417.000 US-Dollar (oder in einigen Gebieten mit höheren Lebenshaltungskosten) vorgesehen. Nichtkonforme Kredite liegen entweder über der von Fannie und Freddie gesetzten Kreditzelle (siehe Jumbo-Hypothek) oder werden an Kreditnehmer vergeben, die sich sonst nicht für ein konformes Darlehen qualifizieren (z. B. jemand, der viel Schulden hat). Nicht konforme Kredite haben normalerweise einen viel höheren Zinssatz als konforme Kredite.

Was ist ein FHA-Darlehen??

FHA-Darlehen werden von der US Federal Housing Administration (d. H. Der FHA) garantiert. Diese Garantie reduziert das Risiko, das Kreditgeber bei der Kreditvergabe zu sehen haben, und senkt die Qualifikationskriterien. Dies macht FHA-Darlehen manchmal zur einzigen Möglichkeit, dass Kreditnehmer mit einer schlechten Kreditwürdigkeit (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

Im Gegenzug für diese Garantie der FHA (praktisch eine Garantie der US-Regierung) muss der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung über die FHA abschließen. Dies erhöht die langfristigen Kosten des Darlehens für den Kreditnehmer, ermöglicht jedoch den Kauf eines Eigenheims, das ohne vorherige Hilfe möglicherweise nicht möglich gewesen wäre.

Das Antragsverfahren ist sowohl für FHA-versicherte als auch für herkömmliche Hypotheken ähnlich. Eine Vorabgenehmigung durch einen Kreditgeber ist normalerweise der erste Schritt im Kreditantragsprozess.

Berechtigung

Anspruch auf konventionelle Kredite

Für die meisten konventionellen Kredite müssen Kreditnehmer eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 aufweisen. Eine Bewertung unter 700 kann entweder zu zusätzlichen Gebühren oder einem höheren Zinssatz führen. Konventionelle Kreditgeber wie Banken oder Kreditgenossenschaften verlangen normalerweise eine Anzahlung von 20 Prozent (oder weniger beim Kauf einer privaten Hypothekenversicherung) und haben in der Regel eine Obergrenze von 45% für die Schuldenquote. Andere Kriterien für konventionelle Hypotheken sind unter anderem eine konstante Jobhistorie, eine vollständige Dokumentation der Einkünfte und Vermögenswerte sowie die Preisstabilität in der Nachbarschaft, in der sich der Wohnsitz befindet.

Berechtigung für FHA-Darlehen

FHA-Kredite erfordern eine Mindestanzahlung von 3,5% und verlangen in der Regel, dass Kreditnehmer für die FHA-Hypothekenversicherung gezahlt werden. Die erforderliche Mindestpunktzahl beträgt 500; Allerdings qualifizieren sich nur Kreditnehmer mit einer Bonität von mindestens 580 für die niedrigste Anzahlungsoption (3,5%). Andere müssen 10% senken.

Hypothekenversicherung

FHA-Darlehen erfordern eine Hypothekenversicherung, die sowohl im Voraus als auch monatlich bezahlt werden muss. Bei den meisten 15- oder 30-jährigen FHA-Krediten muss der Kreditnehmer 1,75% des Kreditbetrags bei Abschluss zahlen, zusammen mit einer jährlichen Verlängerungsprämie von 0,5% für die Laufzeit des Kredits. Die Hälfte der Prämienrückerstattungsprämie wird erstattet, wenn das Haus verkauft wird. Monatliche Prämien sind nicht erforderlich, wenn die Anzahlung mehr als 22% des Wertes der Wohnung beträgt. Für die meisten FHA-Kreditnehmer ist eine solche hohe Anzahlung jedoch nicht möglich.

Konventionelle Kredite erfordern keine Vorauszahlung der Hypothekenversicherung. Eine laufende Hypothekenversicherung ist jedoch für herkömmliche Kredite erforderlich, wenn der Kreditnehmer eine Anzahlung von weniger als 20% geleistet hat..

Hypothekenversicherung

Für Kreditnehmer, die zwischen einem herkömmlichen Darlehen und einem FHA-Darlehen wählen möchten, sind die Prämien für die Hypothekenversicherung ein wesentlicher Faktor. Die Preiskalkulation für die private Hypothekenversicherung durch eine private Einrichtung ist bei herkömmlichen Krediten risikobasiert. Dies bedeutet, dass die Prämie niedriger ist für diejenigen, die eine höhere Anzahlung leisten, und für diejenigen mit einer höheren Kreditwürdigkeit. Dies ist bei FHA-Darlehen nicht der Fall. Alle Kreditnehmer müssen 1,75% des Darlehensbetrags im Voraus zahlen. Diese Kosten werden normalerweise im Darlehen gebündelt.

Abschlusskosten

FHA-Darlehen ermöglichen es Kreditnehmern, Geld zu verwenden, das ein Geschenk einer relativen, gemeinnützigen Organisation oder Regierungsbehörde ist, um 100% der Anzahlung bei Abschluss zu zahlen. Herkömmliche Kredite dagegen begrenzen dies. Beispielsweise können einige herkömmliche Kreditgeber einen Kreditnehmer vermeiden, dessen Anzahlung hauptsächlich aus einem Geschenk eines Verwandten besteht. Konventionelle Kreditgeber möchten in der Regel sehen, dass der überwiegende Teil der Anzahlung aus Mitteln besteht, die der Kreditnehmer verdient und eingespart hat.

Angenommene Darlehen

FHA-Darlehen sind im Allgemeinen anzunehmen, d. H. Das Darlehen kann beim Verkauf eines Hauses an einen neuen Eigentümer übertragen werden. Der neue Eigentümer kann das FHA-Darlehen ohne zusätzliche Kosten für die Aufnahme eines neuen Darlehens übernehmen. Dies ist ein großer Vorteil für Verkäufer und Käufer und kann den Verkauf eines Eigenheims erleichtern. Natürlich muss der neue Eigentümer die Zulassungskriterien für ein FHA-Darlehen erfüllen, damit er übertragen werden kann.

Technisch gesehen kann jede Hypothek angenommen werden, aber die Übertragung herkömmlicher Kredite ist praktisch unbekannt. FHA- und VA-Darlehen sind normalerweise die einzigen Darlehen, die angenommen werden können. Allerdings sind selbst FHA-Darlehen in den letzten Jahren weniger wahrscheinlich anzunehmen.^[1]

Strafen für Vorauszahlungen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Strafgebühr, die Kreditnehmern auferlegt wird, die ein Darlehen zu schnell oder teilweise zurückzahlen, was die Rendite eines Kreditgebers für die Erstanleihe des Geldes mindert. Im Falle von FHA-Darlehen sind keine Vorfälligkeitsentschädigungen zulässig, wohingegen Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung des Geldes mit einem herkömmlichen Darlehen anfallen können. In einigen Bundesstaaten sind Vorfälligkeitsentschädigungen nicht zulässig, und die Darlehensbedingungen variieren je nach Kreditgeber. Daher ist es ratsam, die Vertragsvereinbarungen zu prüfen, bevor sie eine Entscheidung treffen. Versuchen Sie, Kredite zu vermeiden, die eine Vorfälligkeitsentschädigung haben. Subprime-Hypotheken können mit Vorfälligkeitsentschädigungen rechnen.

Annahme

In einigen Wohnanlagen und Anlageobjekten, die keine Eigentümer sind, ist keine Finanzierung durch die FHA zulässig. Daher kann beim Kauf einer solchen Immobilie eine herkömmliche Hypothek die einzige Option sein. Bei herkömmlichen Hypotheken gibt es keine derartigen Beschränkungen.

Vor-und Nachteile

Herkömmliche Hypotheken sind einfacher zu verarbeiten und ermöglichen es dem Eigenheim, sich schneller aufzubauen, da höhere Anzahlungen erforderlich sind. Kreditnehmer benötigen jedoch eine gute Kreditwürdigkeit, um sich für einen niedrigeren Zinssatz zu qualifizieren, und einige Kreditgeber verlangen bis zu 20% als Anzahlung.

Kreditgeber für FHA-Kredite sind eher bereit, sich das Gesamtbild der Kreditwürdigkeit anzusehen, als nur die Kreditwürdigkeit allein. Sie erfordern eine geringere Anzahlung und haben keine Mindestpunktzahl für die Kreditwürdigkeit. Sie sind eine gute Wahl für diejenigen mit nicht perfekten Kredit-Scores, Kreditnehmern mit einem moderaten Verhältnis von Schulden zu Einkommen und für diejenigen, die nicht viel Geld für Anzahlungen haben.

Popularität

Nach der Finanzkrise von 2008 sind die FHA-Darlehen auf einen höheren Prozentsatz der gesamten Hypothekenemission gestiegen.

Brutto-Hypothekenemission (einschließlich Refinanzierung) in Amerika nach Art. Quelle: Bloomberg

Verweise

• Wikipedia: Hypothekendarlehen
• Wikipedia: FHA-Versichertes Darlehen