Zwangsversteigerung vs. Leerverkauf

Wenn ein Kreditnehmer ständig keine Hypothekenzahlungen leistet, wird die Liegenschaft ausgeschlossen. In einem Abschottung, Der Darlehensgeber übernimmt das Eigentum an der Immobilie und räumt den Darlehensnehmer aus. Ausgeschlossene Immobilien können auf einer Auktion oder über traditionelle Immobilienmakler verkauft werden. Für Kreditnehmer schädigt eine Abschottung deren Kredit-Score stark.

EIN Leerverkauf wird häufig als Alternative zur Zwangsversteigerung verwendet, da dadurch zusätzliche Gebühren und Kosten sowohl für den Gläubiger als auch für den Kreditnehmer gemindert werden. Die negativen Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sind bei einem Leerverkauf in der Regel geringer als bei einer Zwangsvollstreckung, ein Leerverkauf beinhaltet jedoch in der Regel viel mehr Schreibarbeit für alle Parteien.

Vergleichstabelle

Vergleichstabelle für Foreclosure vs. Short Sale

Zwangsversteigerung	Leerverkauf
Möglicherweise erhalten Sie einen Anreiz für die Umsiedlung in Höhe von 3.000 USD oder mehr	Nein	Ja
Verwendet wann	Kreditnehmer führt Zahlungsausfälle aus	Kreditnehmer, die keine Hypothekenzahlungen leisten können, schulden mehr als den aktuellen Wert des Eigenheims, und der Kreditgeber stimmt zu.
Verkauft durch	Darlehensgeber	Hausbesitzer
Verkaufsart	Bei Trustee Sale versteigert	Makler
Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit und den Kreditverlauf	Drops 200 - 400 Punkte. Bleibt 7 Jahre im Bericht.	Lassen Sie 50 - 150 Punkte fallen. Aufgeführt im Kreditauskunftsbericht, wenn der Gläubiger die Schuldenreduzierung bei den Kreditauskunfteien meldet.
Eingeführt von	Der Kreditgeber	Der Hausbesitzer
Zukünftige Kredite	Muss über zukünftige Kreditanträge berichten	Kann oder wird möglicherweise nicht in zukünftigen Kreditanträgen gemeldet
Wer hat die Kontrolle über Immobilien?	Der Kreditgeber	Der Hausbesitzer
Beschränkungen für zukünftige Hauskäufe	Kaufberechtigt für 5 Jahre mit Einschränkungen oder 7 Jahre ohne Einschränkungen	Kann unter bestimmten Umständen sofort einkaufen

Inhalt: Zwangsversteigerung vs Leerverkauf

• 1 Berechtigung und Verwendung
• 2 Wie funktionieren Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe?
  • 2.1 Zwangsversteigerungsverfahren
  • 2.2 Leerverkaufsprozess
• 3 Komplikationen für Käufer bei Zwangsversteigerungen vs. Leerverkäufe
• 4 Kreditwürdigkeit
• 5 Zukünftiges Eigenheim
• 6 Aktuelle Nachrichten über die Abschottung
• 7 Referenzen

Berechtigung und Verwendung

Zwangsversteigerungen werden verwendet, wenn ein Hausbesitzer seine Zahlungen für das Darlehen für das Eigenheim nicht bezahlt hat. Der Darlehensgeber übernimmt das Eigentum, das als Sicherheit für das Darlehen verpfändet wurde. Nach der Zwangsversteigerung einer Immobilie stellt der Kreditgeber die Immobilie zum Verkauf zur Verfügung und verwendet den Erlös, um das Hypothekenguthaben einzuziehen.

Leerverkäufe stehen Kreditnehmern zur Verfügung, wenn sie mehr als den aktuellen Wert ihres Eigenheims am Markt schulden. Leerverkäufe können sowohl in Situationen eingesetzt werden, in denen der Hausbesitzer mit den Hypothekenzahlungen rechnet und wenn sie zurückgefallen sind Die Genehmigung des Kreditgebers ist jedoch erforderlich, bevor ein Leerverkauf abgeschlossen werden kann. Kreditgeber sind nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu akzeptieren.

Wie funktionieren Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe?

Prozess der gerichtlichen Verfallserklärung

Abhängig von dem Bundesstaat, in dem ein Kreditnehmer lebt, kann die Zwangsvollstreckung das Gerichtssystem betreffen oder nicht. Weitere Informationen finden Sie unter Gerichtliche Verfallserklärung gegen nicht gerichtliche Verfallserklärung.

Nach drei bis sechs Monaten Zahlungsausfall wird ein Kreditgeber eine Zahlungsaufforderung erfassen, die einen Kreditnehmer über die Abschottung informiert und ihm eine Wiedereinsetzungsfrist einräumt, in der er durch Schuldenzahlung oder andere Streitigkeiten Abhilfe schafft. Die Dauer der Wiedereinsetzung ist von Staat zu Staat unterschiedlich. In einigen Bundesstaaten werden den Kreditnehmern lediglich fünf Tage für die Beilegung von Streitigkeiten und Schulden gewährt, während andere die Kreditnehmer auf bis zu 90 Tage beschränken.

Wenn der unbezahlte Restbetrag der Hypothek nicht innerhalb von drei Monaten ausgezahlt wird, erhält der Hausbesitzer eine Verkaufsmitteilung. Die Immobilie wird dann bei einem Treuhänder an den Meistbietenden versteigert, der innerhalb von 24 Stunden in bar bezahlen muss. Das Eröffnungsgebot entspricht in der Regel dem ausstehenden Darlehenssaldo und etwaigen zusätzlichen Anwaltsgebühren, die der Bank möglicherweise entstanden sind.

Hier ist ein Video, das den Prozess und die Auswirkungen von Zwangsvollstreckungen mit Leerverkäufen anhand von fünf Hauptkriterien vergleicht:

Leerverkaufsprozess

Wenn der Marktwert der Immobilie unter dem ausstehenden Hypothekendarlehen liegt und der Darlehensnehmer die Hypothek nicht bezahlen kann, kann der Darlehensgeber (eine oder mehrere Banken) einen Leerverkauf akzeptieren. Bei einem Leerverkauf unterschreitet der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie die Hypothekenbilanz. Dies ist ein Grund, warum die Kreditgeber zögern, das Angebot eines Kreditnehmers für einen Leerverkauf anzunehmen. Ein nicht gezahlter Restbetrag, der den Kreditgebern nach einem Leerverkauf geschuldet wird, wird als Mangel bezeichnet. Leerverkaufsvereinbarungen entbinden die Kreditnehmer nicht zwangsläufig von ihren Verpflichtungen zur Erstattung etwaiger Mängel der Kredite, sofern dies nicht ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart wurde.

Bei einem Leerverkauf bringt der Hauseigentümer das Haus zusammen mit einem Grundstücksmakler auf den Markt. Es wird wie jeder andere Hausverkauf behandelt. Nachdem der Hausbesitzer ein Angebot angenommen hat, muss dieses auch von der Bank angenommen werden. Es kann zwischen 3 und 6 Monate dauern, bis ein Leerverkauf abgeschlossen ist, und sein Erfolg ist nicht garantiert. Die Bundesagentur für Wohnungswesen (FHFA) hat 2012 jedoch neue Regeln geschaffen, die diesen Prozess einfacher und schneller machen. Zum Beispiel müssen Hypothekengeber jetzt innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt auf ein Leerverkaufsangebot reagieren.

Im August 2012 kündigte die FHFA Maßnahmen an, um Leerverkäufe von Unterwasserheimen - Häusern, in denen die ausstehende Hypothek höher ist als der derzeitige Marktwert -, für Hausbesitzer leichter zu machen, einschließlich der Ausweitung der Hilfe für Menschen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind und nicht versäumt haben Hypothekenzahlungen. Gemäß dem im November 2012 in Kraft getretenen Plan sind nur von Fannie Mae und Freddie Mac garantierte Hypotheken für diese Hilfe in Betracht, und der Betrag, den Inhaber von Zweithypotheken im Falle eines Leerverkaufs erhalten können, beträgt 6.000 USD abgeschlossen. Diese Maßnahme soll die Incentive-Inhaber von Zweithypotheken reduzieren, die sich mit ihrem Erlös des Eigenheimverkaufs beschäftigen müssen, um Verzögerungen zu vermeiden und den Verkauf abzuschließen. Die neuen Bestimmungen erlauben es auch Hausbesitzern mit verpassten Hypothekenzahlungen und schwerwiegenden finanziellen Problemen, weniger Dokumente vorzulegen, die für einen Leerverkauf genehmigt werden sollen. Hausbesitzer erhalten eine schnellere Genehmigung, wenn sie sich in einer finanziellen Notlage befinden, wie z. B. ein verlorener Arbeitsplatz, Scheidung, Tod in der Familie oder ein Umzug des Arbeitsplatzes.^[1]

Komplikationen für Käufer bei Zwangsversteigerungen vs. Leerverkäufe

Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe bieten tiefe Rabatte für Käufer. Jemand, der ein Haus in einem Leerverkauf kauft, kann davon ausgehen, dass das Haus 10% weniger kostet als ein gewöhnliches Haus auf dem Markt, Zwangsversteigerungen sind sogar billiger, oft um etwa 30%..^[2] Diese Einkäufe sind jedoch nicht unkompliziert.

Das häufigste Problem bei abgeschotteten Liegenschaften ist, dass sie oft „wie besehen“ verkauft werden, sodass das Haus möglicherweise repariert werden muss, was manchmal sehr teuer ist. Wenn eine ausgeschlossene Immobilie in einer Auktion gekauft wird, muss der Käufer am selben Tag bar bezahlen. Das bedeutet, dass er die Immobilie nicht inspizieren kann und daher keine Ahnung vom Umfang der erforderlichen Reparaturen hat. In einigen Fällen muss der Käufer eines ausgeschlossenen Eigentums möglicherweise noch nicht gezahlte Grundsteuern vom vorherigen Eigentümer zahlen. Schließlich erlauben die Rücknahmegesetze den Kreditnehmern, ihre abgeschotteten Wohnungen zurückzufordern, selbst wenn die Wohnung nach der Zwangsversteigerung an einen neuen Käufer verkauft wurde. Dies kann für Käufer von abgeschotteten Immobilien viele Komplikationen verursachen.

Leerverkaufsobjekte werden häufig auch zu einem niedrigeren Preis als dem Bewertungspreis gekauft. Der Prozess kann jedoch sehr zeitaufwändig sein. Der Kauf einer Immobilie in einem Leerverkauf dauert in der Regel viel länger, da nicht nur Käufer und Verkäufer dem Verkauf zustimmen müssen. Alle Kreditgeber, die auf dem Grundstück ein Pfandrecht haben, müssen dem Verkauf ebenfalls zustimmen. Wenn die erste Hypothek vom ursprünglichen Kreditgeber weiterverkauft wurde, kann sie nun mehreren Banken gehören. Wenn das Haus eine zweite Hypothek enthält, können die Darlehensgeber in der zweiten Hypothek ebenfalls Pfandinhaber sein. Die Genehmigung eines Leerverkaufs durch alle Kreditgeber erfordert Zeit und kann sogar verhindern, dass das Geschäft geschlossen wird, wenn ein Kreditgeber nicht zustimmt oder der Verkäufer während der langen Wartezeit keine Hypothekenzahlungen mehr leisten kann (und daher möglicherweise ausgeschlossen wird). Es dauert 3 bis 12 Monate, um die meisten Verkäufe abzuschließen. Darüber hinaus sind Leerverkäufe für Käufer und Verkäufer riskant, da die Bank das Haus jederzeit und ohne Rückwirkungen vom Markt ziehen kann.

Kreditbeurteilung

Eine Abschottung kann dazu führen, dass die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers um 200 bis 400 Punkte sinkt. Es bleibt 7 Jahre lang in einem Kreditbericht. Dies kann sich sehr negativ auf die zukünftige Kreditaufnahme und sogar auf die Beschäftigungsmöglichkeiten auswirken, wenn ein potenzieller Arbeitgeber eine Sicherheitsüberprüfung für alle Mitarbeiter verlangt. Zwangsversteigerungen sind Teil der öffentlichen Aufzeichnungen.

Ein Leerverkauf kann dazu führen, dass die Kredit-Score um 50 bis 130 Punkte sinkt, auch wenn der Kreditnehmer in der Regel nicht in der Lage ist, den Kredit zu zahlen. In Kreditberichten wird angegeben, dass ein Darlehen aus einem Leerverkauf „abgerechnet“ wurde, „wie vereinbart gezahlt“ oder „weniger als voll eingezahlt“ wurde.

Zukünftiges Wohneigentum

Nach der Abschottung eines Hauses kann eine Einzelperson innerhalb von 5 Jahren mit einigen Einschränkungen oder in 7 Jahren ohne Einschränkungen ein anderes Haus kaufen. Einzelpersonen müssen die Abschottung für alle zukünftigen Kreditanträge melden.

Nach einem Leerverkauf kann die Person möglicherweise sofort ein neues Haus erwerben, wenn ihre Zahlungen niemals mehr als 30 Tage verspätet waren und der Kreditgeber das Darlehen nicht zurückzahlen muss. Es kann jedoch schwierig sein, einen neuen Kreditgeber zu finden.

Aktuelle Nachrichten über die Abschottung

Verweise

• Wikipedia: Leerverkauf (Immobilien)
• "Leerverkäufe", um einen Schub zu bekommen - Wallstreet Journal
• Wie kann ich Bargeld für einen Leerverkauf erhalten?? - Über.com
• Vorteile und Nachteile des Kaufs einer gerichtlichen Verfallserklärung - FrontDoor.com