Kaufen gegen ein Haus mieten

Wenn Sie noch nie ein Haus besessen haben "Miete gegen Kauf"ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie jemals treffen werden. Es gibt mehrere Faktoren, die zu berücksichtigen sind, bevor Sie den Schritt wagen.

Vergleichstabelle

Kauf eines Hauses im Vergleich zu Renting A-Vergleichstabelle

Ein Haus kaufen	Ein Haus mieten
Kosten im Voraus	Hohe Anzahlung, Hypothekengebühren	Niedrig - erste und letzte Monatsmiete und eine Kaution
Instandhaltung	Käufer muss aufrechterhalten	Vermieter muss behaupten
Änderungen an der Eigenschaft	Der Käufer kann Änderungen vornehmen, umgestalten, das Eigentum ergänzen	Mieter sind normalerweise nicht berechtigt, Änderungen an der Immobilie vorzunehmen

Inhalt: Kaufen gegen ein Haus mieten

• 1 Ist das finanziell sinnvoll??
• 2 Hypothekenzinsen
• 3 Opportunitätskosten der Anzahlung
• 4 Steuern
• 5 Mieterhöhung mit Inflation
• 6 Wertschätzung des Hauses
• 7 Transaktionskosten beim Kauf
• 8 Maklerprovisionen beim Verkauf
• 9 Zeit und Mühe
• 10 Mietverhältnisse
• 11 Referenzen

Ist das finanziell sinnvoll??

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims zum Teil eine Investitionsentscheidung. Geld, das für Mieten ausgegeben wird, wird oft als Geld betrachtet, das nie wieder gesehen wird. Dies ist jedoch nicht das ganze Bild. Die Entscheidung "Miete vs. Kauf" muss mehrere Variablen berücksichtigen:

1. Hypothekenzinsen
2. Opportunitätskosten der Anzahlung
3. Steuern
4. Mieten steigen mit Inflation
5. Wertschätzung des Hauses
6. Transaktionskosten beim Kauf
7. Maklerprovisionen beim Verkauf
8. Zeit und Aufwand beim Kauf, Verkauf und Erhalt eines Eigenheims (subjektiv - schwer zu quantifizieren)

Jeder dieser Faktoren kann zwar ein komplizierter Parameter sein, Sie können jedoch einige realistische Annahmen treffen, um Ihre Analyse zu starten. Wenn Sie mit dem Entscheidungsmodell vertraut sind, können Sie es anpassen, um weitere Parameter hinzuzufügen oder mit mehr Komplexität umzugehen.

Hypothekenzinsen

Abhängig von Ihrer Kredithistorie und Ihrer Beschäftigungs- / Einkommenslage wird der Zinssatz, den Sie erhalten, vorsichtig. Sie können auch entscheiden, ob Sie ein festverzinsliches Darlehen oder ein variabel verzinsliches Darlehen aufnehmen möchten. Nehmen Sie für die Analyse von Miete gegen Kauf einen festen Satz an. Nehmen wir an, Ihr Darlehensbetrag beläuft sich auf 200.000 USD und der Zinssatz beträgt 6,5% (fix) über 20 Jahre. Dies entspricht einer monatlichen Rate von etwa 0,54% und monatlichen Zahlungen von 1.491 USD. Im Laufe von 20 Jahren zahlen Sie 357.875 USD an Ihren Kreditgeber - 200.000 USD davon gehen auf Ihren Hauptkreditbetrag und 157.875 USD werden als Zinsen gezahlt.

Das Interessante an Hypothekenzahlungen ist, dass, obwohl sich die monatlichen Zahlungen nicht über 20 Jahre ändern, der Betrag dieser festen monatlichen Zahlung, die in Richtung Zinsen geht, gegenüber dem Betrag, der den ausstehenden Kapitalbetrag reduziert, jeden Monat variiert. Einfach ausgedrückt: In den ersten Jahren Ihrer Hypothek wird ein Großteil Ihrer Zahlungen für Zinsen verwendet, und Sie werden den Kapitalgeber kaum abschütteln. In den letzten Jahren werden die meisten Zahlungen an den Auftraggeber geleistet.

In unserem Beispiel für monatliche Zahlungen von 1.491 USD über 20 Jahre beträgt die durchschnittliche Zinszahlung im ersten Jahr 1.071 USD und im letzten Jahr Ihrer Hypothek nur 51 USD.

Warum ist das wichtig?

In den ersten Jahren Ihrer Hypothek sinkt Ihr ausstehender Kreditbetrag kaum. Wenn Sie also vorhaben, nur ein paar Jahre im Haus zu wohnen, ist Ihr Eigenkapital (Wert des ausstehenden Darlehens) nicht sehr hoch.

Opportunitätskosten der Anzahlung

Eine anständige Anzahlung (15% des Eigenheimwerts) senkt normalerweise den Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Nehmen wir an, Sie zahlen $ 40.000 als Anzahlung, wenn Sie Ihr Haus kaufen. Diese $ 40.000 sind wie eine Investition, die Sie in einen Vermögenswert (Ihr Haus) tätigen, in der Hoffnung, dass der Vermögenswert aufgewertet wird. Wenn Sie 40.000 US-Dollar in ein Online-Sparkonto investieren, könnten Sie jedes Jahr 5% Zinsen (ohne Risiko) verdienen. Wenn Sie in Aktien investieren und Glück haben, können die Erträge sogar noch höher ausfallen.

Kurz gesagt, Sie verzichten auf die Möglichkeit, diesen Betrag in andere Vermögenswerte zu investieren, die Renditen bieten können. Angenommen, Sie haben andere Anlagemöglichkeiten, von denen Sie wissen, dass Sie eine bestimmte (X) Rendite erzielen. Dieses "X" spielt eine wichtige Rolle im Finanzmodell "Rent vs. Buy".

Steuern

Was du zahlst

Wenn Sie ein Haus kaufen, zahlen Sie Grundsteuern. Je nach Wohnort kann die Grundsteuer etwa 0,5 bis 1% des Wertes Ihres Eigenheims betragen.

Was sparen Sie?

Die Grundsteuern, die Sie zahlen, sowie die Zinszahlungen, die Sie im Jahr leisten, sind beide steuerlich absetzbar. Der Haken dabei ist, dass Sie diese Steuerabzüge nur geltend machen können, wenn Sie Ihre Abzüge auflisten und nicht den Standardabzug vornehmen.

Wie viel sparen Sie?

Nehmen wir in einer sehr einfachen Simulation der Mathematik an, dass:

• Jährliche Grundsteuer = 2.000 US-Dollar (A)
• Zinszahlungen im Jahr = 12.000 USD (B)
• Standardabzug verfügbar = $ 8.000 (C)
• Ihre Steuerklasse - 28%
• Ihr Einkommen - 85.000 US-Dollar

Wenn Sie ein Haus kaufen und Ihren Abzug aufteilen, wird Ihr zu versteuerndes Einkommen um $ 14.000 (A + B) reduziert. Wenn Sie mieten, wird Ihr zu versteuerndes Einkommen um $ 8.000 (C) reduziert. Der "Nettoeffekt" des Kaufs eines Eigenheims auf steuerpflichtiges Einkommen beträgt also 6.000 USD (A + B-C). Und die Nettosteuereinsparung pro Jahr beträgt 28% von 6.000 USD. 1.680 US-Dollar.

Bei einer Festhypothek werden die Zinszahlungen, die Sie leisten, im ersten Jahr am höchsten sein und in den Folgejahren abnehmen, da Ihr ausstehender Kapitalbetrag allmählich abnimmt.

Mieten steigen mit Inflation

Beim Aufbau eines Finanzmodells zum Vergleich von Miete und Kauf eines Eigenheims können wir feste monatliche Zahlungen mit einer festen Hypothek annehmen. Im Mietszenario wird jedoch erwartet, dass die Miete in den nächsten 20 bis 30 Jahren steigen wird. Der jährliche Mietanstieg kann - entsprechend der Inflationsrate - mit 2-3% angenommen werden.

Sie sollten den Cashflow für den Kauf (monatliche Rate, Hausbesitzerbeiträge, Versicherung usw.) mit der Miete vergleichen. Beachten Sie auch die Opportunitätskosten für die Differenz (Rent - Monatliche Rate oder umgekehrt, je nachdem, welcher Betrag höher ist)..

Wertschätzung des Hauses

Langfristig (20-30 Jahre) kann davon ausgegangen werden, dass die Hauswerte jedes Jahr um etwa 5% steigen. Je nachdem, wo Sie wohnen und ob Sie ein Einfamilienhaus, ein Stadthaus oder eine Eigentumswohnung haben, kann dieser Prozentsatz variieren. Diese Zahl hat einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis des Finanzmodells "Miete vs. Kauf".

Transaktionskosten beim Kauf

Es gibt verschiedene Transaktionskosten, die beim Kauf eines Eigenheims anfallen. Hausinspektion, Anwaltsgebühren, Schließung von Hypotheken, Vermittlergebühr, Steuern, Anmeldegebühren usw. Behandeln Sie diesen Betrag, als würden Sie die Anzahlung behandeln..

Maklerprovisionen beim Verkauf

In der Regel zahlt der Verkäufer eine Provision an die Vertreter des Käufers und des Verkäufers. Diese Provision beläuft sich in der Regel auf jeweils 3% auf 6% des Wertes des Hauses. Wie Sie sich vorstellen können, hat dies erhebliche Auswirkungen auf das Finanzmodell. Sie können wählen, ohne Agenten zu arbeiten und die Provisionskosten von 3% oder weniger in Ihrem Modell anzunehmen.

Zeit und Mühe

Die Suche nach Ihrem Traumhaus kann sehr anstrengend sein und viel Zeit und Mühe kosten.

Wenn Sie mieten, ist der Vermieter dafür verantwortlich, die meisten Dinge zu reparieren, die im Haus normalerweise schief gehen (Sanitärinstallationen usw.). Wenn Sie ein Haus kaufen, sind Sie für die gesamte Wartung verantwortlich.

Die Menschen müssen möglicherweise auch mehrere Ausbesserungen vornehmen und Zeit und Mühe aufwenden, um ihr Haus zu verkaufen.

Mietkennzahlen

Um herauszufinden, ob Sie kaufen oder mieten möchten, können Sie die Mietquote betrachten: den Kaufpreis eines typischen Hauses, dividiert durch die jährliche Miete eines ähnlichen Hauses. Wenn das Mietverhältnis über 20 liegt, sollten Sie eine Miete in Betracht ziehen. Zwischen 15 und 20, neigen Sie zur Miete, es sei denn, Sie finden ein Zuhause, das Sie wirklich mögen, und haben vor, dort lange zu bleiben. Wenn das Mietverhältnis unter 15 liegt, ist der Kauf sinnvoller.

Mietkennzahlen für Metropolregionen in den USA sind auf der New York Times-Website verfügbar.

Verweise

• Miete vs. Eigen: 7 Faktoren, die auch Hausbesitzer berücksichtigen sollten - Merrill Lynch